Mapa portala English O nama > Podrška korisnicima   01 5999 918
Traži po     > Po zbirkama  Pomoć prilikom traženja  
IUS-INFO > Dnevni IUS-INFO > U središtu > Članak
 

        - +   *  

U središtu

7.12.2011

Davanje u zakup poslovnog prostora mimo javnog natječaja

U slučaju da se ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopi mimo kogentnih zakonskih odredbi o dužnosti provođenja javnog natječaja, takav ugovor s uspjehom će se moći osporiti na sudu. U svezi s postavljanjem tužbenog zahtjeva u takvoj parnici iznosimo jedan zanimljiv primjer iz sudske prakse.

Nedavno je donesen novi Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN br. 125/11), koji je stupio na snagu 15. studenoga 2011. Jedno od pitanja koje uređuje je i davanje u zakup poslovnih prostora u vlasništvu pravnih osoba javnog prava ili osoba u njihovom vlasništvu. U odnosu na ranije važeći Zakon o zakupu i prodaji poslovnoga prostora (NN br. 91/96, 124/97, 174/04 i 38/09), novi Zakon ta pitanja uređuje ponešto drugačije.

Tako je člankom 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora propisano da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje u zakup putem javnoga natječaja. Iznimno, ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklapa se bez javnog natječaja kada ga sklapaju međusobno Republika Hrvatska i jedinice lokalne samouprave, odnosno jedinice područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju općega, gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana.

Također, iznimno od obveze provođenja javnog natječaja, zakupodavac će sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti izvršava obveze iz ugovora o zakupu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme, koje ne smije biti dulje od 5 godina. Ako sadašnji zakupnik ne prihvati ponudu u roku od 30 dana, zakupni odnos je prestao istekom roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac će, nakon stupanja u posjed tog poslovnoga prostora raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora u kojem početni iznos zakupnine ne može biti manji od iznosa zakupnine koji je ponuđen sadašnjem zakupniku, ako će se u prostoru nastaviti obavljanje iste djelatnosti. Treba još naglasiti da je ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbama članka 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, ništetan.

U slučaju da se ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopi mimo kogentnih zakonskih odredbi o dužnosti provođenja javnog natječaja, takav ugovor s uspjehom će se moći osporiti na sudu. U vezi s postavljanjem tužbenog zahtjeva u takvoj parnici ističemo jedan zanimljiv primjer iz sudske prakse.

Radi se o Odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske, broj Rev-312/2007-2 od 29. travnja 2009. Odluka je donesena u primjeni danas nevažećeg Zakona o zakupu i prodaji poslovnoga prostora, međutim, kako su odredbe o dužnosti provođenja javnog natječaja prilikom davanja poslovnog prostora u zakup, i posljedicama kršenja tih odredbi, u bitnom identične i u danas važećem Zakonu, ova sudska praksa aktualna je i danas.

U obrazloženju te odluke među ostalim je navedeno:

„U odnosu na glavnu stvar prvostupanjski sud zauzeo je pravno stajalište da tužitelj ne može poništavati postupak provedbe javnog natječaja, te s tim u vezi odluke o prihvatu najpovoljnije ponude jer takva mogućnost ne proizlazi iz odredaba Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora ("Narodne novine", broj 91/96 i 124/97 – dalje: ZZPP). Prvostupanjski sud smatra da temeljem čl. 6. st. 7. ZZPP-a u slučaju eventualnih povreda pravila u postupku i načinu davanja poslovnog prostora u zakup, strankama pripada isključivo pravo tražiti od suda utvrđenje ništavim ugovora o zakupu. Drugostupanjski sud prihvaća da se ne može pobijati javni natječaj koji ponuditelja poziva na ponudu pod objavljenim uvjetima te da bi se eventualno mogla pobijati odluka povodom natječaja, ali ne i u slučaju kad se traži utvrđenje ništavim ugovora sklopljenih na temelju provedenog natječaja i odluke o odabiru najpovoljnijeg ponuđača, jer u tom slučaju zapravo ne postoji pravni interes tužitelja, jer se isti ostvaruje utvrđenjem ništavosti samih sklopljenih ugovora.(…)

U odnosu na revizijski razlog pogrešne primjene materijalnog prava, tužitelj u bitnom smatra i zauzima pravno stajalište da ako su ništavi ugovori o zakupu, sklopljeni temeljem donesene odluke o odabiru najpovoljnijeg ponuđača i provedenog natječaja, da su ništavi i sâm natječaj i odluka u svezi s natječajem. Takvo pravno stajalište je pogrešno, i ovaj sud u cijelosti prihvaća da ZZPP predviđa mogućnost pravne zaštite samo na način da se može utvrđivati da je ugovor o zakupu ništav, a to proizlazi iz odredbe čl. 6. st. 7. ZZPP-a koja određuje da je ništav ugovor o zakupu koji je sklopljen suprotno čl. 6. ZZPP-a. Provođenje natječaja te donošenje Odluke o prihvatu ponude i sklapanju ugovora o zakupu poslovnog prostora, akti su poslovanja koji se kao takvi ne mogu izravno utvrđivati ništavim, već samo Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji bi bio sklopljen nakon provođenja natječaja i donošenja odluke o prihvatu ponude i sklapanju ugovora.

Stoga navodi tužitelja u reviziji, u odnosu na pogrešnu primjenu materijalnog prava, nisu osnovani. U konkretnom slučaju ne radi se o pojedinačnom aktu državne uprave i tijela koji imaju javne ovlasti, već o aktu poslovanja gdje je sudska zaštita osigurana temeljem odredbe čl. 6. st. 7. ZZPP-a. Stoga se pogrešno tužitelj poziva na odredbu čl. 19. Ustava Republike Hrvatske ("Narodne novine", broj 41/01 i 55/01). Ne može se prihvatiti niti tumačenje tužitelja da bi eventualno bio osnovan tužbeni zahtjev za poništaj natječaja i odluke u svezi s natječajem iz razloga što je tužitelj povukao taj tužbeni zahtjev nakon što su sklopljeni Ugovori o zakupu, dakle zbog okolnosti nastalih nakon podnošenja tužbe, te da je takav zahtjev osnovan do trenutka povlačenja tužbe, a kojem povlačenju su se tuženi protivili pa su o tome meritorno odlučivali nižestupanjski sudovi. Potpuno je nebitno jesu li sami Ugovori o zakupu sklopljeni ili ne, jer se prema pravnom shvaćanju ovog suda pravna zaštita može uvijek ostvarivati jedino utvrđenjem ništavosti samih Ugovora o zakupu (čl. 6. st. 7. ZZPP-a). Stoga, nije osnovan niti revizijski razlog pogrešne primjene materijalnog prava u odnosu na glavnu stvar.“

Dakle, dopušteno je zahtijevati utvrđenje ništavosti ugovora o zakupu poslovnog prostora, ali ne i postupka provedbe javnog natječaja za davanje poslovnog prostora u zakup.


Ocijeni ovaj tekst

Arhiv

Zadnji članci

2018

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2017

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2016

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2015

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2014

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2013

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2012

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2011

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2010

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2009

Prosinac

Studeni

Listopad

 
Postavi za početnu stranicu Spremi stranicu u favorite