Mapa portala English O nama > Podrška korisnicima   01 5999 918
Traži po     > Po zbirkama  Pomoć prilikom traženja  
IUS-INFO > Dnevni IUS-INFO > U središtu > Članak
 

        - +   *  

U središtu

13.5.2014

Pravni i porezni aspekt darovanja nekretnine

Darovanje nekretnine veliki broj pojedinaca koristi za stjecanje nekretnina ili imovine općenito i ono se, pored kupoprodaje, najčešće javlja u praksi.

Sukladno odredbi članka 479. Zakona o obveznim odnosima, do darovanja dolazi kad se jedna strana (darovatelj) obveže prepustiti drugoj strani (obdareniku, daroprimcu) bez protučinidbe stvar ili imovinsko pravo, a obdarenik to prihvati. Darovanjem se također smatra oprost i isplata duga uz dužnikovu suglasnost, dok se darovanjem ne smatra odricanje od nasljedstva, odricanje od prava prije nego je stečeno ili prava koje je sporno, ispunjenje neke moralne obveze i prenošenje na drugoga stvari ili prava s namjerom da ga se obveže na protučinidbu.

Darovati se mogu sadašnje i buduće stvari, prenosiva imovinska prava te sadašnja i najviše polovina buduće imovine. Ako se želi darovati samo buduća imovina, to je potrebno izrijekom navesti u ugovoru. Ako se samo ovjerava potpis darovatelja na ugovoru, javni bilježnik, sukladno članku 77. stavak 4. Zakona o javnom bilježništvu, ne odgovara za sadržaj pismena, na što je uputno strankama skrenuti pozornost kako bi se izbjegli potencijalni nesporazumi ili čak sporovi.

Što se tiče oblika, Zakon o obveznim odnosima u članku 482. propisuje pisani oblik (Vrhovni sud, Rev-7/88 od 6. srpnja 1988.) i potpise obiju ugovornih strana kao obavezne kod sklapanja ugovora o darovanju nekretnine, dok se ugovor o darovanju pokretnina može sklopiti u bilo kojem obliku, ako zakonom nije drukčije određeno. Sukladno članku 292. Zakona o obveznim odnosima, ugovor se smatra sklopljenim kada ga potpišu sve ugovorne strane (Vrhovni sud, Rev-1153/82 od 6. siječnja 1983.), a ako ugovaratelj ne zna ili ne može pisati, obvezan je ovjeriti svoj rukoznak kod javnog bilježnika. Zakonom o porezu na promet nekretnina nije propisana obveza ovjere ugovora o porezu na promet nekretnina kod javnog bilježnika, ali je ovjera potpisa pravno odlučna za zemljišnoknjižnu provedbu ugovora. Stoga će, prema članku 52. Zakona o zemljišnim knjigama, zemljišnoknjižni sud dopustiti uknjižbu samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava na kojima je istinitost potpisa ovjerovljena na način propisan posebnim zakonom, čemu je udovoljeno ako je ovjerovljen potpis one osobe čije se pravo ograničuje, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu, u ovom slučaju potpis darovatelja.

Ako se zaključuje ugovor o darovanju bez prave predaje stvari ili ugovor o darovanju za slučaj smrti, on mora biti sklopljen u obliku javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave. Ako darovatelj odluči opozvati učinjeno darovanje, to će, prema članku 496. Zakona o obveznim odnosima, morati učiniti pisanom izjavom upućenom obdareniku, na kojoj izjavi potpis također mora biti ovjerovljen od strane javnog bilježnika. Ako ugovorne strane sporazumno žele zaključiti raskid ugovora o darovanju, trebale bi ga sačiniti u pisanom obliku, uz ovjeru potpisa i jedne i druge strane kod javnog bilježnika, kako bi se izbjegli potencijalni nesporazumi.

U smislu Zakona o nasljeđivanju, darom se smatra odricanje od prava, oprost duga, ono što je ostavitelj za vrijeme svoga života dao nasljedniku na ime nasljednoga dijela, radi osnivanja ili proširenja kućanstva, radi obavljanja zanimanja, kao i svako drugo raspolaganje bez naknade. Pri procjenjivanju dara uzima se vrijednost darovane stvari u času ostaviteljeve smrti, a prema njezinu stanju u vrijeme darovanja. Bilo koje od tih raspolaganja smatra se u odnosu na zakonskog nasljednika darom bez obzira kad je učinjeno, dok su darovi učinjeni osobama koje nisu zakonski nasljednici samo oni koje im je ostavitelj darovao u zadnjoj godini svog života. Također, darom se smatra i osiguranje o kojem je ostavitelj zaključio ugovor u korist obdarenika.

Zakon o obveznim odnosima ne sadrži odredbe o opozivu darovanja zbog povrede nužnog dijela, no, Zakon o nasljeđivanju u tom slučaju propisuje mogućnost vraćanja darova. Raspolaganja za slučaj smrti, koja su suprotna nečijem pravu na nužni dio, pobojna su. Kad je povrijeđen nužni dio, raspolaganja oporukom umanjit će se, a darovi će se vratiti koliko je potrebno da bi se dopunio nužni dio, s time da se prvo umanjuju raspolaganja oporukom, pa ako nužni dio time ne bi bio podmiren, vraćaju se darovi. Darovi se vraćaju počevši od posljednjeg dara i obratno redu kojim su učinjeni, a darovi učinjeni istodobno vraćaju se razmjerno. Umanjenje raspolaganja oporukom i povrat dara kojim je povrijeđen nužni dio mogu zahtijevati samo nužni nasljednici (Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 252/1994-2 od 29. svibnja 1997.).

Zakon o porezu na promet nekretnina darovanje spominje u članku 4. stavak 2. kad navodi načine stjecanja nekretnina općenito, te u Glavi VI članku 13. koji regulira porezna oslobođenja pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade. Navedeni članak glasi: „Porez na promet nekretnina pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade ne plaćaju: 1. bračni drug, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji koji su u odnosu na umrlog ili darovatelja, 2. pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratom, 3. bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose u svezi s rastavom braka.“

Kod darovanja obveznik poreza na promet nekretnina je daroprimatelj/obdarenik kao stjecatelj nekretnine. Ako on ne spada u neku od gore navedenih kategorija za oslobođenje, porez mora platiti. Kod darovanja, porezna obveza nastaje u trenutku zaključivanja (potpisivanja) ugovora (primjerice, ako su darovatelj i daroprimatelj/obdarenik ugovor potpisali tj. zaključili 1. siječnja 2012., ali je igrom slučaja darovatelj svoj potpis kod javnog bilježnika ovjerio tek 1. srpnja 2012., porezna obveza ipak je nastala s 1. siječnjem 2012., dakle, na dan zaključenja (potpisivanja) ugovora.). Porezni obveznik dužan je u roku 30 dana od dana nastanka porezne obveze prijaviti nastanak porezne obveze ispostavi Porezne uprave na čijem je području nekretnina. Uz prijavu je dužan podnijeti ispravu o stjecanju vlasništva nad nekretninom tj. ugovor o darovanju. Na zahtjev Porezne uprave porezni obveznik mora dostaviti i druge podatke potrebne za utvrđivanje poreza. Na temelju podnijete prijave poreza na promet nekretnina, nadležna ispostava Porezne uprave donosi rješenje u kojem obračunava poreznu osnovicu i pripadajući porez na promet nekretnina.

Stjecatelj nekretnine tj. daroprimatelj koji ostvaruje pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina, dužan je na propisanom obrascu također u roku 30 dana od dana sklapanja pravnog posla (kao i sudske odluke ili odluke tijela državne uprave) prijaviti nastanak porezne obveze (prema Pravilniku o obliku i sadržaju prijave poreza na promet nekretnina - Narodne novine, br. 137/11). Nakon toga nadležna ispostava Porezne uprave donosi rješenje o oslobođenju plaćanja poreza na promet nekretnina. Dakle, ako se radi o jednoj od kategorija osoba koje su oslobođene plaćanja poreza na promet nekretnina, porezna prijava mora se podnijeti, ali će osoba rješenjem biti oslobođena porezne obveze, pod uvjetom da je dostavila sve potrebne isprave (dokaz o traženom srodstvu - izvod iz matične knjige rođenih za stjecatelja nekretnine i darovatelja, preslika osobne iskaznice).

Porezna osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze tj. cijena nekretnine koju se postiže ili koju se može postići na tržištu u trenutku njezina stjecanja. Iznos poreza na promet nekretnina dobiva se tako da se porezna osnovica pomnoži s poreznom stopom, koja u ovom trenutku u Republici Hrvatskoj za promet nekretninama iznosi 5%. Ako promet nekretnina nije prijavljen prema njezinoj tržišnoj vrijednosti, Porezna uprava ovlaštena je procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine koja je predmetom ugovora o darovanju (u slučaju da vrijednost nekretnine u ugovoru ne odgovara njezinoj tržišnoj vrijednosti), takav se postupak neće smatrati skraćenim postupkom utvrđivanja vrijednosti i eventualno izjavljena žalba poreznog obveznika odgodit će izvršenje pobijanoga poreznog akta, za razliku od situacije kada Porezna uprava navedeni podatak utvrđuje sukladno podacima iz ugovora, što se smatra skraćenim postupkom i u ovom slučaju eventualno izjavljena žalba ne odgađa izvršenje pobijanoga poreznog akta.

Porez na promet nekretnina porezni obveznik dužan je platiti u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju toga poreza, a takav je porez prihod županije ili Grada Zagreba prema mjestu gdje se nekretnina nalazi.

U slučaju da ugovorne strane nakon zaključenja ugovora o darovanju odluče raskinuti ugovor, a rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina već je doneseno, nadležnoj ispostavi Porezne uprave mogu podnijeti zahtjev za obnovu postupka i poništenje rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina samo ako su ispunjeni sljedeći uvjeti: 1) ugovor o darovanju raskinut je voljom stranaka prije nego što je obavljen prijenos prava vlasništva u zemljišnim knjigama na novog vlasnika, 2) prijedlog za obnovu postupka podnesen je unutar roka od 30 dana od dana raskida ugovora, a najkasnije istekom roka od godine dana od dana konačnosti rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina. Ako je sporazum o raskidu ugovora zaključen nakon što je obavljen prijenos u zemljišnim knjigama na daroprimatelja/obdarenika kao novog vlasnika, postupak se ne može obnoviti i rješenje koje utvrđuje poreznu obvezu ne može se poništiti (odluka Upravnog suda Republike Hrvatske, Br. Us-4962/2008 od 27. listopada 2010.). Ako je ugovor raskinut ili poništen sudskom presudom, nije važno je li u zemljišnim knjigama obavljen prijenos vlasništva nad nekretninom, tako da je dovoljno uz prijedlog za obnovu postupka dostaviti samo sudsku odluku.

Kod darovanja je vrlo bitno napomenuti i to da sustav olakšica nije predviđen za izvanbračne drugove tj. za izvanbračnog partnera kao daroprimatelja/obdarenika, budući da porezni propisi ne izjednačavaju izvanbračne drugove sa supružnicima, stoga navedeno treba imati na umu kod zaključivanja pravnih poslova ove vrste.

Obveza je javnog bilježnika, kao službenog tijela koje ovjerava potpis(e) na ispravama o darovanju nekretnina, da jedan primjerak isprave, uz podatak o osobnom identifikacijskom broju sudionika postupka, dostavi ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nalazi nekretnina u roku od 15 dana po isteku mjeseca u kojem je ovjeren potpis na ispravi, prema propisima o obveznom osobnom dostavljanju pismena.

Marija Butković, dipl. iur.

Literatura:

- Crnić, I., Zakon o obveznim odnosima, Organizator, Zagreb, 2010.

- Kačer, H., Radolović, A., Slakoper, Z., Zakon o obveznim odnosima s komentarom, Poslovni zbornik, Zagreb, 2006.

- Drakulić, Lj., Vraćanje darova zbog povrede nužnog dijela, portal IUS-INFO, 31.01.2012.

- Oporezivanje nasljedstva i darova, Biblioteka Porezni priručnici i brošure, Zagreb, 2010.


Ocijeni ovaj tekst

Arhiv

Zadnji članci

2018

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2017

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2016

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2015

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2014

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2013

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2012

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2011

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2010

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2009

Prosinac

Studeni

Listopad

 
Postavi za početnu stranicu Spremi stranicu u favorite