Mapa portala English O nama > Podrška korisnicima   01 5999 918
Traži po     > Po zbirkama  Pomoć prilikom traženja  
IUS-INFO > Dnevni IUS-INFO > U središtu > Članak
 

        - +   *  

U središtu

24.6.2016

Presuda kojom se nadomješta ugovor o najmu stana zaštićenog najmoprimca

Prema članku 33. stavak 3. Zakona o najmu stanova ako vlasnik stana u propisanom roku nije sklopio ili je odbio sklopiti ugovor o najmu stana, zaštićeni najmoprimac mogao je tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. Vezano uz ishođenje takve presude, dajemo prikaz sudske odluke u kojoj se navodi što ona mora sadržavati da bi zamijenila ugovor o najmu.

Stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova (Nar. nov., br. 91/96, 48/98 - Odluka USRH, 66/98 - ispravak Odluke USRH i 22/06; dalje: ZNS), dana 5. studenog 1996., prestao je postojati u pravnom sustavu Republike Hrvatske institut stanarskog prava, koji je do tada bio uređen Zakonom o stambenim odnosima (Nar. nov., br. 51/85, 42/86, 37/88, 47/89, 22/90, 51/90, 22/92, 58/93 i 70/93).

Prilikom uređivanja odnosa iz područja stanovanja zakonodavac je institut stanarskog prava zamijenio institutom građanskog prava i to najmom, u kojem se prava i obveze uređuju ugovorom, pa je tako posebnu zaštitu predvidio upravo za prijašnje nositelje stanarskog prava, slijedom čega je njihov pravni položaj uređen kao pravni položaj zaštićenih najmoprimaca, a ograničenja vlasništva stanarskim pravom uređena su kao ograničenja zaštićenim najmom.

Posebnost pravnog položaja zaštićenog najmoprimca ogleda se u tome što su prijašnji nositelji stanarskog prava stekli status zaštićenih najmoprimaca stupanjem na snagu samog ZNS-a (članak 30. stavak 1. i 2. ZNS-a), iz čega proizlazi da zaključenje ugovora o najmu stana nije konstitutivni element za zasnivanje tog statusa (iako o tom pitanju u praksi postoje i drukčija mišljenja).

Nadalje, poseban status tih najmoprimaca, kao prijašnjih nositelja stanarskog prava, ogleda se i u njihovom pravu na ugovaranje zaštićene najamnine (članak 31. stavak 1. ZNS-a) te sklapanju ugovora o najmu na neodređeno vrijeme, kao i u dužnosti najmodavca da sklope takav ugovor (članak 33. ZNS-a). Međutim, pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji u vlasništvu ima useljivu kuću ili stan (članak 31. stavak 2. alineja 2. ZNS-a).

Što se tiče prava najmoprimca na sklapanje ugovora o zaštićenom najmu stana, člankom 33. ZNS-a propisano je da je vlasnik stana dužan obavijestiti najmoprimca iz članka 30. stavak 2. toga Zakona (dakle, onog koji ima pravo na zaštićeni najam) o svojem vlasništvu i o svojem prebivalištu, odnosno sjedištu u roku od 60 dana od stupanja na snagu toga Zakona. Zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana najmoprimac je bio dužan podnijeti vlasniku stana u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu ZNS-a, odnosno od dana pravomoćnosti odluke kojom je odlučeno o pravu te osobe na korištenje stanom. Ako vlasnik stana u roku od 3 mjeseca od primitka pisanog zahtjeva najmoprimca nije sklopio ili je odbio sklopiti ugovor o najmu stana, najmoprimac je mogao tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor.

Vezano uz ishođenje presude koja će zamijeniti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, dajemo prikaz jedne recentnije sudske odluke u kojoj se navodi što mora sadržavati takva presuda da bi zamijenila ugovor o najmu. Radi se o Odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske, br. 826/11-2 od 27. svibnja 2015.

Predmet spora bio je zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana kojeg će zamijeniti presuda uz prethodno utvrđenje da je tužiteljica stekla pravni položaj zaštićenog najmoprimca, kojeg su sudovi u postupku koji je prethodio reviziji prihvatili.

U reviziji tuženica iznosi sljedeće procesnopravno pitanje - treba li u tužbenom zahtjevu, a s time u vezi i izreci presude kojom se zamjenjuje ugovor o najmu stana, navesti sadržaj tog ugovora – kojeg zamjenjuje presuda, a što u izreci prvostupanjske presude, potvrđene od strane presude drugostupanjskog suda, nedostaje.

U odgovoru na postavljeno procesnopravno pitanje koje revizijski sud ocjenjuje važnim, prije svega treba reći da prema odredbi članka 186. stavak 1. Zakona o parničnom postupku, pored ostalog, tužba treba sadržavati i određeni zahtjev glede glavne stvari i sporednih traženja.

U predmetnom slučaju, da bi tužbeni zahtjev bio u dovoljnoj mjeri određen posve je izvjesno da je on trebao sadržavati sve bitne sastojke ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, jer tek tada u smislu odredbe članka 33. stavak 3. ZNS-a presuda može zamijeniti takav ugovor.

U protivnom, kao što je to bilo u predmetnom slučaju, kada u okviru postavljenog zahtjeva uopće nije poznat sadržaj konstitutivne presude kojom se trebao uspostaviti pravni odnos ugovora o najmu, prihvaćanjem takve prvostupanjske presude u postupku pred drugostupanjskim sudom ostvarena je bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 1. u vezi članka 186. stavak 1. Zakona o parničnom postupku, na koju povredu podnositeljica revizije sadržajno i ukazuje.


Ocijeni ovaj tekst

Arhiv

Zadnji članci

2018

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2017

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2016

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2015

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2014

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2013

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2012

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2011

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2010

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2009

Prosinac

Studeni

Listopad

 
Postavi za početnu stranicu Spremi stranicu u favorite