Mapa portala English O nama > Podrška korisnicima   01 5999 918
Traži po     > Po zbirkama  Pomoć prilikom traženja  
IUS-INFO > Dnevni IUS-INFO > U središtu > Članak
 

        - +   *  

U središtu

19.1.2017

Visina naknade predstavnika suvlasnika i upravitelja stambene zgrade

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima sadrži i odredbe o upravitelju stambene zgrade koje se odnose se na visinu naknade upravitelja zgrade te visinu naknade za rad predstavnika suvlasnika te uređuju pitanje kako postupiti ako predstavnik zgrade zloupotrebljava svoj položaj i čini nešto na štetu suvlasnika odnosno pričuve.

Obveze suvlasnika višestambene zgrade da imenuju upravitelja i uplaćuju sredstva zajedničke pričuve (te druge obveze i dužnosti upravitelja i suvlasnika) reguliraju članci 85. do 93. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku: ZV). Međutim, prijelazni režim upravljanja nad višestambenim zgradama uređuju i članci 374. do 387. ZV-a, koje odredbe su puno detaljnije, a dijelom i suprotne općem režimu upravljanja zgradom u suvlasništvu, no, one se temeljem članka 374. ZV-a primjenjuju na uređivanje međusobnih odnosa suvlasnika dok oni svoje odnose ne urede sukladno odredbama glave 4. trećega dijela tog Zakona (čl. 66 – 99. ZV-a).

Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u načelu je propisano da upravljanje stambenom zgradom suvlasnici povjeravaju upravitelju koji je pravna ili fizička osoba i registriran je za obavljanje tih poslova (članak 85. i 378. ZV-a). Prema tome, upravitelj može biti i obrtnik. Hoće li se netko od suvlasnika registrirati kao obrtnik ili će osnovati trgovačko društvo za obavljanje te djelatnosti drugo je pitanje, ali zakon to ne ograničava i suvlasnici mogu upravljanje zgradom povjeriti na taj način i jednom od suvlasnika. Međutim, ZV-om je predviđeno da suvlasnici zgrade mogu poslove upravitelja povjeriti fizičkoj osobi, ali za to trebaju biti ispunjeni određeni uvjeti (članak 44. ZV-a). Riječ je o zgradama koje su u „klasičnom“ etažnom vlasništvu, upisane su u zemljišne knjige, s upisanim posebnim dijelovima, u kojima su suvlasnici sklopili međuvlasničke ugovore (članak 43. ZV-a). U tom slučaju izbor upravitelja je posao izvanredne uprave o čemu odlučuju svi suvlasnici.

Uzajamni odnosi suvlasnika u vezi s upravljanjem utvrđuju se međuvlasničkim ugovorom (članak 375. ZV-a). Odredbe tog ugovora obvezuju sve suvlasnike zgrade ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Ako nije utvrđena vrijednost zgrade, taj kriterij zamjenjuje se površinom. Dakle, ako je u ugovoru određeno na koji način se bira i razrješuje upravitelj zgrade i kojom većinom, te odredbe ugovora treba poštovati. Ako tim ugovorom to nije određeno, treba uzeti u obzir odredbe ZV-a prema kojima se prava i obveze upravitelja zgrade uređuju u ugovoru kojeg suvlasnici sklapaju s upraviteljem zgrade (članak 378. ZV-a). Ako niti u tom ugovoru nije određena većina kojom se može odlučiti o razrješenju upravitelja, polazeći od odredbe članka 86. ZV-a, razrješenje upravitelja je posao redovite uprave o kojoj odlučuju suvlasnici većinom glasova. Dok se ne izabere novi upravitelj, za upravljanje zgradom odgovaraju svi suvlasnici solidarno.

Osim upravitelja, stambena zgrada ima i predstavnika suvlasnika. Honoriranje rada predstavnika suvlasnika nije regulirano ni ZV-om, niti Uredbom o održavanju zgrada (Narodne novine, broj 64/97), već je to pitanje potrebno urediti međuvlasničkim ugovorom, dakle, uređuju ga suvlasnici među sobom, s time da trošak te naknade treba predvidjeti u programu održavanja.

Što se tiče naknade za rad upravitelja, ona se određuje ugovorom o upravljanju stambenom zgradom kojeg sklapaju upravitelj i suvlasnici, odnosno predstavnik suvlasnika. Pitanje naknade upravitelja zgrade također nije propisano navedenim propisima nego je predmet sporazumnog utvrđenja. U mnogim slučajevima taj iznos iznosi 10% mjesečnog iznosa zajedničke pričuve zgrade.

Ako je navedena procedura zadovoljena, dakle, ako su, bilo neposredno bilo putem predstavnika suvlasnika, suvlasnici zgrade suglasni s visinom naknade za rad upravitelja zgrade, odnosno ako su isto tako suglasni s visinom naknade za rad predstavnika suvlasnika, sve je legitimno. Pritom je, ako se naknade obojici isplaćuju iz zajedničke pričuve, ipak potrebno uzeti u obzir namjenu zajedničke pričuve, koja je određena ZV-om, a to je da je ona namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšanja nekretnine.

U sustavu upravljanja stambenim zgradama nerijetko se događa da suvlasnici zgrade smatraju da predstavnik suvlasnika čini nešto što ne smije ili nešto što nije dogovoreno s njima. U tom slučaju oni uvijek mogu većinom glasova svih suvlasnika (po suvlasničkim udjelima) promijeniti predstavnika suvlasnika zgrade, a ako postoji građanskopravna i kaznenopravna odgovornost predstavnika, poduzeti i odgovarajuće pravne radnje pred nadležnim tijelima.


Ocijeni ovaj tekst

Arhiv

Zadnji članci

2018

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2017

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2016

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2015

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2014

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2013

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2012

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2011

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2010

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2009

Prosinac

Studeni

Listopad

 
Postavi za početnu stranicu Spremi stranicu u favorite