Mapa portala English O nama > Podrška korisnicima   01 5999 918
Traži po     > Po zbirkama  Pomoć prilikom traženja  
IUS-INFO > Dnevni IUS-INFO > U središtu > Članak
 

        - +   *  

U središtu

7.7.2017

Ništetnost ugovora o darovanju nekretnine

Ugovor o darovanju nekretnine je strogo formalni ugovor i da bi bio valjan mora biti sklopljen u pisanom obliku. Kad je riječ o ugovoru o darovanju bez predaje stvari u neposredan posjed daroprimca, da bi bio pravno valjan, takav ugovor mora obavezno biti sklopljen u formi javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave.

Odredbe vezane uz ugovor o darovanju uređene su člancima 479. - 498. Zakona o obveznim odnosima (35/05, 41/08, 125/11, 78/15, dalje: ZOO/05).

Ugovor o darovanju je dvostrani pravni posao u kojem jedna strana (darovatelj) dobrovoljno i besplatno prepušta drugoj strani (daroprimcu/obdareniku) neku stvar ili imovinsku korist, a daroprimac to prihvaća.

Kad je riječ o ugovoru o darovanju nekretnine, u članku 482. ZOO/05 izričito je navedeno da se taj ugovor mora sklopiti u pisanom obliku. Ugovori o darovanju bez prave predaje stvari obavezno moraju biti sklopljeni u obliku javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave.

Propisana forma za pravnu valjanost ugovora o darovanju bez predaje stvari u neposredan posjed daroprimca navedena je i u članku 53. stavku 1. toč. 2. Zakona o javnom bilježništvu (NN 78/93, 29/94, 162/98, 16/07, 75/09, 120/16), koji se primjenjuje kao lex specialis i u kojem je određeno da je za ovu vrstu pravnog posla potreban javnobilježnički akt.

Izostanak sklapanja ugovora u propisanom obliku dovodi do ništetnosti tog pravnog posla. To znači da takav ugovor neće proizvoditi namjeravane pravne učinke odnosno, postupat će se kao da pravni poslovni nisu ni zaključeni.

Ništetnost nastupa na temelju zakona (ex lege) i djeluje od trenutka sklapanja pravnog posla (ex tunc). Ako je ugovor sklopljen protivno zakonskoj odredbi, odnosno protivno članku 322. stavak 1. ZOO/05., bit će ništetan.

Posljedice nepoštivanja obvezatnosti oblika ugovora propisane su člankom 290. stavak 1. ZOO/05 prema kojem ugovor koji nije sklopljen u propisanom obliku nema pravni učinak, osim ako iz cilja propisa kojim je određen oblik ne proizlazi što drugo.

U nastavku prikazujemo nekoliko sudskih odluka u kojima se navodi kada je ugovor o darovanju nekretnina ništetan.

U prvom primjeru riječ je o ugovoru o darovanju bez prave predaje stvari koji, iako je sklopljen u pisanoj formi i potpis je ovjeren kod javnog bilježnika, i dalje povlači učinke ništetnosti. Čak ni zemljišnoknjižna provedba takvog ugovora ne može mu dati pravnu valjanost niti pravnu snagu jer je u zemljišnoj knjizi proveden ništetan ugovor.

To stajalište Ustavnog suda Republike Hrvatske iz odluke U-III/891/2006, od 2. prosinca 2009. glasi:

„… ugovor nije sklopljen u formi javnobilježničkog akta, već je na njemu podnositeljica, kao darovateljica, ovjerila samo svoj potpis kod javnog bilježnika. Taj je ugovor proveden u zemljišnim knjigama i daroprimatelj je uknjižen kao vlasnik predmetnih nekretnina, s tim da nikada nije izvršena predaja nekretnina u posjed daroprimatelju.

U takvom slučaju, dakle, kada sklopljeni darovni ugovor nije udovoljavao formi propisanoj zakonom, a pored toga je izostala i predaja nekretnine u neposredan posjed daroprimatelju, čini sklopljeni pravni posao ništavim…“

Dakle, nedostatak zakonom propisanog oblika ugovora mogao se nadomjestiti samo predajom stvari odnosno nekretnine u posjed daromprimca, no ne i uknjižbom u zemljišne knjige.

U odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske, br. Rev-995/04-2 od 4. listopada 2005. zauzeto je identično stajalište:

„… za prijenos nekretnine darovanjem u slučaju ako ovo darovanje ne slijedi i prava predaja darovane nekretnine daroprimcu, Zakonom o javnom bilježništvu ("Narodne novine" broj 78/93 i 29/04 - ZJB), propisana je forma javnobilježničkog akta, koja je potrebna za pravnu valjanost takvog ugovora (čl. 53. st. 1. toč. 3. ZJB).

Predmetni darovni ugovor nije zadovoljavao ovaj oblik, jer iako sačinjen u pisanoj formi, nije imao formu javnobilježničkog akta. Slijedom toga, takav je darovni ugovor protivan zakonu, pa je zaključeni pravni posao ništav osnovom čl. 103. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 53/91, 73/91 i 3/94 – dalje ZOO).“

U sljedećem primjeru također je riječ o ništetnosti ugovora o darovanju zbog izostanka propisane forme. U žalbi na prvostupanjsku presudu tuženik nastoji dokazati da je došlo do predaje posjeda predmetne nekretnine jer je u samom ugovoru o darovanju naznačeno da će daroprimateljica stupiti u posjed darovane nekretnine nakon smrti darovateljice.

No, u trenutku sklapanja ugovora, darovateljica je zadržala pravo posjedovanja predmetne nekretnine. Sud smatra neprihvatljivim tumačenje kojim tuženik interpretira da je tim ugovorom daroprimateljica ta koja je u cijelosti preuzela sva vlasničkopravna ovlaštenja, te je nakon toga darovateljici dala samo pravo stanovanja u predmetnoj nekretnini do njezine smrti.

Stoga je Županijski sud u Varaždinu, u presudi Gž-2025/13-2 od 20. veljače 2014., izrazio sljedeće stajalište:

„… po ocjeni ovog suda, radi se o vrsti ugovora za koji je, zbog njegovih činjeničnih i pravnih karakteristika, propisana stroga zakonska forma, u konkretnom slučaju sklapanja ugovora u obliku javnobilježničkog akta, zbog čega njegova provedba u zemljišnim knjigama ne može značiti njegovu konvalidaciju …

Neprihvatljiva je žalbena konstrukcija prema kojoj je - daroprimateljica (čiji je tuženik slijednik) darovateljici priznala pravo stanovanja u predmetnom stanu, čime nastoji prikazati da je došlo do predaje posjeda predmetne nekretnine, dakle da se ne radi o darovanju bez predaje posjeda…“

U slučaju da je ugovor ništetan, svaka ugovorna strana dužna je vratiti drugoj strani sve ono što je primila na temelju takvog ugovora. Ako to nije moguće ili ako se narav onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, te ako zakon ne propisuje što drugo, druga strana tada mora vratiti određenu naknadu u novcu i to prema cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke.

Sud pazi na ništetnost po službenoj dužnosti i na nju se može pozvati svaka ugovorna strana, svaka zainteresirana strana, kao i državni odvjetnik. Bitno je naglasiti da mogućnost isticanja ništetnosti ne zastarijeva.

Marina Turković


Ocijeni ovaj tekst

Arhiv

Zadnji članci

2018

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2017

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2016

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2015

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2014

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2013

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2012

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2011

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2010

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2009

Prosinac

Studeni

Listopad

 
Postavi za početnu stranicu Spremi stranicu u favorite