Mapa portala English O nama > Podrška korisnicima   01 5999 918
Traži po     > Po zbirkama  Pomoć prilikom traženja  
IUS-INFO > Dnevni IUS-INFO > U središtu > Članak
 

        - +   *  

U središtu

21.12.2009

Plaćanje zakupnine za korištenje poslovnog prostora

U pravilu, za korištenje poslovnog prostora zakupnina se plaća na način kako je to ugovoreno ugovorom o zakupu. No, unatoč ugovornim odredbama, u nekoliko slučajeva Zakon o zakupu i prodaji poslovnoga prostora zakupniku omogućava pravo na sniženje ili neplaćanje zakupnine.
Ugovorom o zakupu poslovnoga prostora obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određeni poslovni prostor na korištenje, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to ugovorenu zakupninu.

Ugovorom su uobičajeno određeni iznos zakupnine i rokovi plaćanja (članak 5. Zakona o zakupu i prodaji poslovnoga prostora – u nastavku: Zakon). Ako vrijeme plaćanja nije utvrđeno ugovorom, zakupnik je dužan zakupninu plaćati mjesečno unaprijed i to najkasnije do petoga dana u mjesecu.

Iz navedenog slijedi da se zakupnina plaća u novcu. Nju je ovlašten zahtijevati zakupodavac, koji ne mora biti i vlasnik prostora kojeg zakupnik koristi. Takvog je stajališta i sudska praksa: "Zakupodavac je aktivno legitimiran zahtijevati isplatu zakupnine neovisno o tome što nije vlasnik poslovnog prostora." (VSRH, Rev-174/98 od 30. 1. 2002.). No, "Tužiteljica kao nositelj prava plodouživanja na poslovnom prostoru koji je bio predmet ugovora o zakupu zaključenog između drugih osoba, ne može, pozivajući se na to svoje pravo, tražiti od zakupoprimca isplatu dospjele zakupnine, osim u situaciji ako bi to bilo predviđeno ugovorom o zakupu." (Županijski sud u Rijeci, Gž-1046/97 od 4. 2. 1998., Izbor odluka 1/1998, sent. 29).

Od pravila da se za korištenje poslovnog prostora plaća zakupnina na način kako je ugovoreno ugovorom o zakupu, postoje neke iznimke. Naime, u nekim situacijama zakupnik će imati pravo na odbitak ili sniženje zakupnine.

Tako, ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom, odnosno Zakonom, zakupnik ima pravo raskinuti ugovor o zakupu, ili tražiti razmjerno sniženje zakupnine, ili na teret zakupodavca sam dovesti poslovni prostor u takvo stanje, ako to nije učinio zakupodavac nakon što ga je zakupnik na to pozvao i ostavio mu za to primjeren rok. U tom slučaju zakupnik ima pravo na naknadu štete (članak 11. Zakona).

Nadalje, za vrijeme trajanja popravaka radi održavanja poslovnoga prostora u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati i koji padaju na teret zakupodavca, a zbog kojih zakupnik nije mogao koristiti poslovni prostor, zakupnik nije dužan plaćati zakupninu. Ako se u tom slučaju radi o djelomičnoj ograničenosti u obavljanju poslovne djelatnosti, zakupnik je dužan plaćati razmjerni dio zakupnine, s tim da se navedeno o neplaćanju zakupnine ne odnosi na situacije kad je ometanje neznatno (članak 13. Zakona).

Za vrijeme trajanja zakupa, zakupodavac ima pravo obavljati radove u svrhu uređenja prostora ili radi sniženja troškova energije i održavanja. No, ako to namjerava učiniti, dužan je tri mjeseca prije početka radova pisano obavijestiti zakupnika o vrsti, početku i opsegu radova, roku trajanja radova kao i o novoj visini zakupnine, a zakupnik ima pravo u roku od dva mjeseca od dana primitka te obavijesti raskinuti ugovor o zakupu i u istomu roku o tome obavijestiti zakupodavca.

U slučaju zlouporabe prava na adaptaciju prostora, zakupodavac odgovara zakupniku za pretrpljenu štetu (članak 14. Zakona). Daljnje posljedice vezane uz pravo zakupodavca na adaptaciju prostora jesu te da ako zakupnik zbog radova ne raskine ugovor o zakupu, ima prava utvrđena člankom 13. Zakona, osim prava na naknadu štete zbog izmakle dobiti. Zakupnik ima pravo i na izmaklu dobit ako zakupodavac ne završi radove u roku navedenom u obavijesti iz članka 14. ovoga Zakona, osim ako radovi nisu završeni zbog okolnosti za koje zakupodavac nije odgovoran.

Vezano uz adaptaciju prostora, napominjemo da je moguće da zakupodavac i zakupnik u ugovoru o zakupu poslovnog prostora dogovore da će zakupnik, za potrebe svoje djelatnosti, adaptirati prostor o svom trošku s tim da će mu se uloženi iznos ulaganja u prostor odbiti od zakupnine. Stoga "Kad su ugovorom o zakupu ugovorena ulaganja zakupnika kao i način vraćanja tih ulaganja za cijelo vrijeme trajanja zakupa kroz smanjenje zakupnine, radi se o ugovornom odnosu, na koji se ne primjenjuju pravila o stjecanju bez osnove" (VSRH, Rev-516-2007, od 12.9.2007).

Iz navedenog proizlazi da u više slučajeva Zakon omogućava zakupniku pravo na sniženje ili neplaćanje zakupnine, no u slučaju neplaćanja zakupnine, kad je to zakupnik dužan, Zakon je propisao i određene sankcije. Tako je člankom 27. Zakona propisano da zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od petnaest dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca.

Iako se u tom slučaju radi o težem kršenju ugovora, otkazivanje ugovora o zakupu poslovnog prostora tada ipak obvezuje zakupodavca na primjenu ugovorenog ili propisanog otkaznog roka (v. članak 24. Zakona).


Ocijeni ovaj tekst

Arhiv

Zadnji članci

2018

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2017

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2016

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2015

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2014

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2013

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2012

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2011

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2010

Prosinac

Studeni

Listopad

Rujan

Kolovoz

Srpanj

Lipanj

Svibanj

Travanj

Ožujak

Veljača

Siječanj

2009

Prosinac

Studeni

Listopad

 
Postavi za početnu stranicu Spremi stranicu u favorite